«Назад

Капитальный ремонт дома

 Капитальный ремонт дома.

  

      Прошло уже больше года с того момента, как изменился порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов. В связи с этим у жильцов многоквартирных домов возникает много вопросов на эту тему, которые не могут понять, что же все-таки поменялось и как сейчас нужно действовать? Давайте разберемся!

 

ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ.  По старому порядку решение о капремонте дома принималось на общем собрании собственников. При этом собственники решали, собрать деньги только на конкретные работы или сформировать определенный капитал и расходовать его по мере возникновения проблем. То есть собственники каждого дома сами определяли сроки и объем работ. Новый порядок капитального ремонта стал принципиально иным. Теперь каждый регион утверждает свою собственную программу. После принятия региональной программы собственники на общем собрании дома должны выбрать один из вариантов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

 

Для разных способов формирования фонда сроки ремонта устанавливаются по-разному. Если жильцы многоквартирного дома решили собирать средства на капитальный ремонт на специальном счете, открытом только для их дома, то срок проведения работ устанавливает общее собрание собственников.

Если же деньги поступают «в общий котел», то срок ремонта устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации

Узнать о сроках ремонта конкретного дома можно в местной или региональной администрации. Во многих регионах также действуют специальные интернет-сервисы, где можно узнать информацию по каждому дому.

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ПРОГРАММЫ.  Не реже одного раза в год программа должна обновляться- на предмет сроков ремонта, перечня ремонтных работ, самого списка домов и т. д. Причем изменить срок ремонта на более ранний власти могут, например, при изменении состояния дома или при пересмотре результатов предыдущего обследования дома. А вот изменить срок на более поздний так просто нельзя. Закон предусматривает для этого довольно сложную процедуру.

Учитывая все это, собственникам лучше ежегодно уточнять сроки капитального ремонта их дома, даже если ремонт не был изначально запланирован на ближайшие годы.

Срок проведения капитального ремонта конкретного дома определяется исходя из целого ряда критериев.

Но прежде всего это:

-        продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов дома (с момента ввода в эксплуатацию или предыдущего ремонта);

-        оценка технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов дома.

Таким образом, в первую очередь ремонту подлежат дома, в которых наибольшее количество систем находится в неудовлетворительном состоянии и которые имеют наибольшее превышение минимальных сроков эффективной эксплуатации.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

 

 

КАК ИЗМЕНИТЬ СРОКИ. Если деньги поступают в так называемый «общий котел», то ускорить капитальный ремонт довольно сложно. Так как новый порядок действует только около года, а многие регионы вообще не сразу перешли на него, поэтому практики переносов ремонтов пока не так много. Но закон такую возможность допускает, так что, если действовать грамотно, можно добиться своего. Вот пошаговая инструкция:

ЭТАП 1.Проведение общего собрания собственников дома. На повестку должен быть четко поставлен вопрос о необходимости изменения сроков проведения капитального ремонта.

Решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений дома (не присутствующих на собрании, а вообще всех собственников).

Решение оформляется протоколом. К нему нужно приложить фотоматериалы, подтверждающие необходимость изменения сроков проведения капремонта общего имущества дома. Если проводилась независимая экспертиза, нужно обязательно приложить заключение.

ЭТАП 2. Направление заявления о пересмотре сроков капитального ремонта дома и протокола общего собрания в местную администрацию.

ЭТАП 3.По поступившему заявлению созывается специальная комиссия, которая определяет необходимость изменения сроков капитального ремонта. Затем составляется протокол и направляется в региональный  орган власти, в чью компетенцию входит жилищно-коммунальное хозяйство региона.

Если принимается решение о переносе сроков, в программу капитального ремонта вносятся следующие изменения. Если в переносе сроков отказывают, то у собственников 2 варианта:

1.       Обжаловать отказ в суде. Этот процесс будет крайне сложным, скорее всего, потребуется дорогостоящая независимая экспертиза состояния дома. Скорее всего, в таком деле собственники будут первопроходцами в своем регионе.

2.      Провести ремонт за счет дополнительно собранных средств. Для этого также потребуется сначала провести общее собрание. Теперь уже на повестку нужно ставить вопрос о сборе дополнительных средств на досрочные работы по капитальному ремонту. Кстати, в последующем собранную сумму можно будет учесть в счет будущих платежей в фонд (т. е. на определенный период жильцы дома будут освобождены от платежей). Правда, зачесть стоимость можно только  в отношении тех работ, которые прямо были предусмотрены в программе для конкретного дома.

 

ВАЖНО! Если же средства на капитальный ремонт собираются на специальном счете, открытом для конкретного дома, то передвинуть сроки ремонта гораздо проще. Для этого нужно провести общее собрание и поставить на повестку вопрос об утверждении новых сроков капитального ремонта. В этом случае сами собственники решают вопрос о переносе сроков, решение комиссии на это не требуется. Правда, об этом все равно необходимо уведомлять администрацию и представлять документы. Но это уже значительно проще, чем решать вопрос через комиссию.

 

 

Как сформировать счет для капремонта?

Чтобы начать формировать фонд капитального ремонта многоквартирного дома на специальном счете, собственники должны принять такое решение на общем собрании.

На этом собрании необходимо определить:

-        размер ежемесячного взноса на капремонт (не меньше минимального взноса, утвержденного региональной программой капитального ремонта);

-        перечень работ и услуг по капремонту (не может быть меньше перечня, указанного в региональной программе);

-        сроки проведения капремонта (не позднее сроков, указанных в региональной программе);

-        владельца специального счета (товарищество собственников, жилищный кооператив, управляющая компания или региональный оператор);

-        банк, в котором будет открыт специальный счет (это должен быть российский банк, величина собственных средств (капитала) которого составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей, -Центробанк РФ ежеквартально размещает информацию о них на своем официальном сайте).

 

Владелец собственного счета в течении 5 рабочих дней с момента его открытия обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками способе формирования фонда капремонта. К уведомлению должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников.

Главным достоинством такого способа формирования фонда является то, что все собранные собственниками средства могут расходоваться на капитальный ремонт только их дома. Решение о проведении работ может быть принято также на собрании в любой момент, когда собственники сочтут это необходимым. Оно же и определяет порядок привлечения подрядчика, необходимость увеличения платежей для проведения работ и т. д. Таким образом, на что конкретно потратить деньги, решают сами жильцы. По требованию любого собственника банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета должны предоставить информацию о сумме зачисленных на счет платежей, об остатке на нем средств, о всех операциях по счету.

 

Если дом не просто нуждается в капитальном ремонте, а находится в крайне плачевном состоянии, возможно, стоит задуматься не о переносе сроков ремонта, а о признании дома аварийным. Конечно, это крайне сложная процедура, она требует не меньше времени и сил, чем перенос капитального ремонта. Но если дом будет признан аварийным, собственники будут освобождены от платы за капитальный ремонт. Более того, по программе переселения из аварийного жилья можно будет рассчитывать на предоставление нового жилья или на денежную компенсацию.

 

Материал подготовлен Н.Плащенко,

юрисконсультом консультационного пункта филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области в г. Братске и  Братском районе