«Назад

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Проблема капитальных ремонтов многоквартирных домов в России очень актуальна и масштабна. На фоне растущих новостроек, так же стремительно увеличивается количество аварийного, ветхого жилья. Из-за высокого износа жилищного фонда и недостаточного уровня благоустройства все больше многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте.

26 декабря 2012 г. вступил в действие Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Данный закон внес поправки в Жилищный кодекс РФ (далее по тексту – ЖК РФ), целый раздел посвящен новым правилам финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД).

Регионы разработали региональные программы капитального ремонта жилья, в основу которых заложена оценка размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, и определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Целью каждой региональной программы является проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Региональная программа катального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области утверждена Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2014 г. № 138-п. Данная программа разработана на 2014 – 2043 годы и охватывает все многоквартирные дома, расположенные на территории Иркутской области, за исключением многоквартирных домов признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяется на основании следующих критериев:

- продолжительность эксплуатации МКД после последнего капитального ремонта общего имущества в нем, а при его отсутствии – после ввода МКД в эксплуатацию;

- физический износ объектов общего имущества МКД;

- требуемые виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;

- наличие совета МКД;

- уровень исполнения собственниками помещений в МКД обязательств по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Новая система возложила на собственников квартир в МКД обязанность по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт, а на региональные и муниципальные органы власти – обязанность по обеспечению своевременного проведения ремонтных работ. Избежать расходов на капитальный ремонт с этого года не удастся ни одному владельцу жилья в многоквартирном доме.

Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД собственникам жилья Иркутской области начнут начисляться с 1 сентября текущего года.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД, устанавливается в рублях на один квадратный метр занимаемой общей площади помещения в МКД в месяц.

Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт по Иркутской области на 2014 г. установлен Постановлением Правительства Иркутской области от 17.02.2014 г. № 54 пп, в следующих размерах от 3,41 рублей до 9,03 рублей.

Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт дифференцируется в зависимости от:

- климатических условий и географического расположения (северные и южные районы Иркутской области);

- от типа и этажности МКД;

- стоимости проведения капитального ремонта;

- перечня работ по капитальному ремонту;

- нормативных сроков эффективной эксплуатации соответствующих элементов строительных конструкций.

Ежемесячные взносы на капитальный ремонт вносимые собственниками накапливаются и образуют фонд капитального ремонта МКД.

Собственники помещений должны выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта:

- на специальном счете МКД;

- на счете регионального оператора.

Многих жителей мучает вопрос – где же все таки копить деньги на капитальный ремонт, на собственном счете или с помощью Регионального оператора.

Средства, накопленные на специальном счете, могут быть использованы на капитальный ремонт общего имущества только конкретного МКД. Самостоятельно открыть счет в банке смогут только товарищество собственников жилья (ТСЖ)  или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Это решение должно приниматься собственниками. Ни одна управляющая компания не может выступать в качестве владельца специального счета. Капитальный ремонт должен проводиться в соответствии с региональной программой, так же эти средства могут быть использованы для досрочного ремонта, даже если ранее запланированные сроки еще не подошли. Чтобы снять накопления со специального счета, требуется решение общего собрания собственников помещений МКД. Данный вариант выгоден для жителей относительно новых домов, где капитальный ремонт был проведен не так давно, а так же собственникам, которые являются исправными плательщиками и настроены на самостоятельное планирование своих расходов на капитальный ремонт и максимальный личный контроль за расходуемыми средствами.

Что же касается формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора, то в данном случае взносы на капитальный ремонт, внесенные собственниками идут в «общий котел» – общий счет регионального оператора. Накопления считаются номинально, фактически же уходят на ремонт более «нуждающихся», но с условием, что когда подойдет время капитального ремонта в вашем доме – все деньги вернуться и будут направлены на капитальный ремонт вашего МКД. Этот вариант, не смотря на его малопривлекательность, крайне выгоден для домов старше 35-40 лет. Так же очевидна выгода для собственников, которые обнаружили свой дом одним из первых на очереди на капитальный ремонт в региональной программе.

Собственники помещений в МКД должны самостоятельно решить, какой вариант формирования фонда капитального ремонта им больше подходит.

Если собственники помещений в МКД не выбрали способ формирования фонда капитального ремонт, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД Иркутской области, включает в себя:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши, в том числе устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;

- утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;

- ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматическогомусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств – для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;

- ремонт фундамента многоквартирного дома;

- работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательстваи законодательствао градостроительной деятельности;

- разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Данный переченьуслуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД может быть расширен, но не сокращен.

Новая схема реализации и финансирования капитального ремонта, предложенная Жилищным кодексом – это, пожалуй, единственная возможность решить проблемы жилого фонда. Данную инициативу невозможно претворить в жизнь без участия собственников помещений в многоквартирных домах. Только активная позиция собственников МКД станет залогом успеха в достижении поставленной цели.