Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования

 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию, в настоящее время, не существует.

По мнению экспертов рынка недвижимости,  ипотека – это продукт, который никогда не потеряет актуальность.

Итак, рассмотрим, с чем может столкнуться потребитель при оформлении ипотеки.

Самым очевидным отрицательным моментом при ипотечном кредитовании  является необходимость переплачивать за квартиру (или иную недвижимость), порой, довольно приличную сумму (в некоторых банках эта сумма доходит до 130 - 150% свыше основной суммы договора). Поэтому каждый потребитель перед заключением договора должен максимально оценить свои возможности  и риски.

Заключая договор ипотечного кредитования, необходимо помнить о том, что сумма по договору не является окончательной. Подобный договор обязательно сопровождается процедурой заключения договора страхования, следовательно, в принудительном порядке вы обязаны будете понести накладные расходы на страхование (п. 4 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998).

Заключая договор страхования обязательств по ипотеке, обратите внимание на то, чтобы в нем был пункт о страховании имущественных прав («титула собственности»). В этом случае при утрате вами предмета залога (недвижимости) компенсацию банку будет вынуждена выплатить страховая компания, а не вы.

Таким образом, по договору ипотечного кредитования обязательным является только страхование недвижимости, которую Вы приобретаете. Никакие иные страховые выплаты обязательными не являются, и банки не имеют право дополнительно навязывать Вам, к примеру, страхование жизни и здоровья или страхование от потери работы и прочее.

Еще одним неприятным «сюрпризом» для заемщика могут стать, так называемые, скрытые комиссии и платежи. В связи с этим специалисты консультационного центра рекомендуют потребителям перед подписанием таких серьезных договоров, обращаться за консультацией к юристам, иначе гражданину придется дополнительно оплачивать завуалированные в текстах договоров, спрятанные за сложными формулировками, которые трудно понять человеку, не имеющему ни экономического, ни юридического образования, ежемесячные выплаты (например, за оформление документов, открытие и ведение счета, навязанные страховые выплаты за возможную потерю работы или страхование жизни и здоровья и др.).

В случае неисполнения основного обязательства (неуплаты ежемесячных платежей по договору) взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество (никаких дополнительных санкций со стороны банка быть не может).

К примеру, в 2007 году впервые был подан иск к ипотечному банку о незаконности комиссии за выдачу кредита. Суд полностью отказал в удовлетворении заявленных к банку исковых требований, сочтя позицию банка более убедительной. Практика уплаты заемщиками комиссии за выдачу ипотечных кредитов была признана правомерной.

Однако, в настоящее время взимание банками различного рода комиссий регламентировано рядом нормативно правовых актов и признано незаконным.

Еще одним опасным углом ипотечного кредита являются штрафы за просрочку выплат, которые, к сожалению, невозможно просчитать заранее.

До недавнего времени большинство банков брали комиссии и за досрочное погашение кредита на ранней стадии выплат (3 - 12 месяцев), а также обязывали заемщиков, в случае погашения кредита в течение первого года, полностью заплатить проценты, начисленные за весь период кредитования. С момента вступления в силу Закона «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части 2 ГК РФ» штрафы для физических лиц за досрочное погашение кредита отменены. Банки больше не имеют права взимать штрафы за досрочное погашение, а также могут брать с заемщика только проценты, начисленные включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части. Действие указанного Закона имеет обратную силу, т.е. распространяется на все кредиты, даже полученные до его вступления в силу.

Права заемщика ущемлены еще и в части распоряжения жильем, т.к. договор ипотечного кредитования автоматически подразумевает под собой обременение в виде запрета на право совершения сделок с недвижимостью, поскольку она находится в залоге у банка: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Нормы Закона позволяют заемщику только завещать заложенное имущество, условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Только при этом не следует забывать, что в данном случае наследник приобретает не только права на наследство, но и все обязательства, с ними связанные. В силу норм Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Еще одной особенностью ипотечного кредитования является обязательное согласование с банком провести с собственной квартирой какие-либо действия, например, организовать перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность «заморожена», а при сроке кредита в 15 - 20 и более лет это представляется весьма существенным неудобством.

Самой же серьезной проблемой потребителей финансовых услуг по ипотеке является потеря возможности ее выплачивать, т.е. потеря постоянного дохода. Предвидеть это довольно сложно, поскольку в наше время легко лишиться, казалось бы, вчера еще стабильной работы и зарплаты.

Если Вы ничего своевременно не предпримете, у банка по закону есть право обращаться в суд, если просрочка по платежам превысит 90 дней. После вынесения судом решения о взыскании имущества квартира должника (ваша квартира) арестовывается и продается на торгах.

Теперь остановимся на том, что может помочь вам сохранить квартиру, если банк все-таки подал иск в суд для обращения взыскания на вашу квартиру, подробнее. Для этого обратимся к законодательству и судебной практике.

В Гражданском кодексе РФ и Законе об ипотеке указаны обстоятельства, которые могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ процедура взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований банка может быть начата в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, т.е. вами, обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он (то есть потребитель) отвечает.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если:

а) допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно;

б) размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Обращаем внимание потребителей, что для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество оба эти условия,  должны иметь место одновременно. В противном случае состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене.

В связи с этим, хотелось бы акцентировать внимание потребителей на то, что  если оплата ипотечного кредита стала для вас проблемой, лучше, не откладывая, связаться с банком и попытаться совместно найти выход из финансового тупика, нужно всеми силами постараться обеспечить хоть какой-нибудь платеж банку. В данном случае Вы предпримите меры по частичному исполнению своего обязательства перед банком.

Но тут возникает вопрос: вправе ли должник прекратить процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества, удовлетворив требования банка?

По смыслу Закона об ипотеке право должника прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, присутствует даже после начала процедуры взыскания. Следовательно, кредитор не вправе отказаться принимать такое исполнение.

Получается, что, даже если банк начал процедуру взыскания, должник может, удовлетворив требования банка, т.е. погасив долг, сохранить свою квартиру.

Чтобы не оказаться в должниках и не увязнуть на всю оставшуюся жизнь в судебных тяжбах, тщательно оценивайте свои финансовые возможности при принятии решения о заключении договора ипотеки, а при возникновении затруднений по оплате, пытайтесь разрешить их совместными усилиями с банком.

Но есть и важные положительные моменты во всей этой ситуации – это, конечно же, возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье.

Кроме того, не следует забывать, что, заключив договор ипотечного кредитования, в будущем вы можете использовать предоставленное вам законом право на осуществление налогового вычета, согласно нормам Налогового кодекса РФ. Государство вернет вам уплаченный вами подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Вопрос о спорах при выплате ипотечного кредита с юридической точки зрения достаточно серьезен и щекотлив. В данном случае все же лучше обратиться за помощью к юристу!

Все опасности ипотеки, о которых говорилось выше, при правильном подходе можно предвидеть и избежать.

Сегодня ипотечное кредитование считается одним из удобных способов решения жилищного вопроса. Возможность стать собственником квартиры в кратчайшие сроки, безусловно, привлекательна. Однако при определенных обстоятельствах ипотечное кредитование может стать источником дополнительных проблем. Чтобы ипотека не стала кабалой, потенциальный заемщик, прежде всего, должен быть максимально информирован обо всех возможных рисках.

По вопросам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, в том числе по вопросам ипотечного кредитования, потребители могут обратиться в отделение по защите прав потребителей - консультационный центр ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области» по адресу: г. Иркутск, ул. Трилиссера,51 или ул. Можайского, 2 А, по телефонам: 8 (3952) 54-13-37, 26-62-91 или по эл.адресу  kc-zpp.irk@yandex.ru.

Не зря известный афоризм гласит: «Кто владеет информацией, тот владеет миром».